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Comment investir dans l’immobilier locatif: la recette qui fonctionne

Comment investir dans l’immobilier locatif: la recette qui fonctionne

Investir dans l’immobilier n’est pas très difficile. Il suffit de suivre et d’appliquer les règles qui fonctionnent.

Si vous prenez une recette de gâteau et que vous ne la suivez pas exactement, vous n’obtiendrez jamais le résultat prévu ou attendu.

Pour apprendre à investir dans l’immobilier locatif, les gens achètent tout un tas de formations , mais n’appliquent pas les meilleures formules à la lettre . Ils préfèrent les adapter, modifier  ou changer l’ordre des choses. Et ça ne peut pas fonctionner. Le font-ils par facilité? Je ne sais pas! Ce qui est sûr, c’est qu’en suivant la bonne recette pas à pas, ingrédient après ingrédient, ça marche!

Vous allez le découvrir en détail dans la suite de cet article avec mon tout premier investissement, en image et en chiffre.

 

Apprendre à investir dans l’immobilier locatif

 

Dans l’armée, institution dans laquelle j’ai servi plus de 10 ans, on trouve tout un tas de canevas tout prêts, des marches à suivre, des listes récapitulatives, et ce pour toutes les missions, quel qu’en soit la nature.

Pensé comme des aides mémoires, ces modèles permettent de ne rien oublier lors des différentes missions à effectuer.

Lorsque j’ai acheté ma seule et unique formation vidéo en immobilier, je l’ai appliqué avec rigueur et discipline, exactement comme ce que l’on retrouve dans l’enseignement militaire. A aucun moment je ne suis sortie de la trame.

Lorsque confronté à une difficulté et pensant faire les choses autrement, je suis toujours revenu sur le chemin initial, me raccrochant au fil conducteur de la formation enseignée.

Dès le premier achat locatif, les résultats ont été exceptionnels!

Voici quelques photos de l’opération accompagnées avec des chiffres:

 

(photos avant travaux)

 

✔ Année et lieu de l’achat: 2015, proche de la Gare Part Dieu, 3ème arrondissement de Lyon.

✔ Prix initial affiché par l’agence immobilière: 61 000 euros pour une surface de 15 m² au second étage d’un immeuble de 1920.

✔ Prix acheté : 45 000 euros +  5000 de frais d’agence, et 4200 euros de frais de notaire.

✔ Coût des travaux, du mobilier, de la décoration, des équipements divers : 13 500 euros, soit une enveloppe globale de 67 700 euros.

 

(photos après travaux)

 

Montant emprunté36 000 euros sur 20 ans, 50% de l’opération environ financée en apport.

✔ Coût annuel des mensualités de crédit: 187 euros. Charges mensuelles: 16 euros, comprenant l’eau et la régie.

Exploitation en meublé : 420 euros/mois, exploitation à la semaine : de 800 à 1100 euros/mois

✔ Le chiffre d’affaires est d’environ 10 000 euros par an. (voir capture ci-dessous)

 

(source de l’image: expert comptable, bilan 2018)

 

 

Quel que soit le mode d’exploitation de cet appartement, on s’aperçoit que toutes ses dépenses et charges sont couvertes largement par le loyer. Du fait que j’avais besoin d’argent rapidement pour investir davantage, j’ai choisi une location saisonnière sur le site Airbnb. Ce qui m’a permis d’économiser la différence et d’acheter un nouvel appartement quelques années plus tard.

 

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La recette à suivre pour investir dans l’immobilier locatif

 

Voici la recette à suivre pas à pas. Ne vous en écartez pas sous aucun prétexte, et ne changez en aucun cas l’ordre des choses.

Dans le cas contraire, vous perdrez votre temps, et vous risquez d’être découragé dès les premières difficultés. En immobilier, la première opération doit être « presque » parfaite.

Pourquoi le premier achat est-il si important?

Car si vous faites une mauvaise opération dès le début, vous serez déçu, démoralisé, et perdrez confiance dans ce domaine. Vous n’aurez pas envi d’y retourner pour faire une nouvelle opération.

Si vous êtes nouveau, commencez par quelque chose de simple et petit. C’est une erreur selon moi de vouloir démarrer sans expérience avec une opération importante et de grande ampleur.

 

Recette pour un achat immobilier locatif

 

8 ingrédients / 8 étapes

Temps nécessaire: 3 à 12 mois

Difficulté: 2/5 , selon les villes

 

Étape 1

Savoir répondre à la question: Pour quelle raison je veux investir dans l’immobilier ? De cette simple question va en découler votre future stratégie d’investissement.

En effet, si c’est pour arrêter de travailler ou réaliser un temps partiel, vous n’allez pas utiliser les mêmes techniques que si c’est pour un complément de revenu retraite dans 30 ans.

 

Étape 2

Allez voir sa banque et faire une simulation de prêt . De ce rendez-vous doit en découler le montant que votre banque est prête à vous accorder pour réaliser votre investissement locatif.

Si vous inversez cet ingrédient, que vous cherchez des appartements à 300 000 euros alors que la banque ne peut pas vous accorder un prêt au-delà de 200 000 euros, vous allez perdre votre temps en allant dans les mauvaises directions pour cibler vos recherches.

 

Étape 3

Visiter des biens en fonction de sa stratégie : en effet, la stratégie découle tout droit de la réponse fournit au point numéro 1.  En fonction des vos souhaits, diriger vos visites sur une maison, un petit appartement, une division, une colocation, une location saisonnière, un lot de parkings, un de garage, etc…

 

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Étape 4

Faire une offre de proposition d’achat qui soit acceptable par le vendeur; Visiter le plus possible et faites peu d’offre. De plus, à force de faire des recherches et des visites, vous allez davantage connaitre la ville, et vous imprégner des prix du marché.

 

Étape 5

Obtenir le financement dans une banque. En apprenant le langage des banques, vous pourrez acheter un appartement sans sortir un centime de votre poche. Même en 2023, c’est encore vrai. Il suffit simplement de savoir quoi faire et comment le faire.

Pour en savoir plus sur le monde de la banque, et connaitre les secrets, vous pouvez cliquer ici.

 

Étape 6

Signer chez le notaire. Même en tant qu’acheter, faites toujours appel à votre notaire. Voyez-le comme un avocat. Il est là pour vous guider et vous accompagner. C’est un professionnel , il connait les lois sur le bout des doigts. De plus, lors d’une vente, il y a de nombreux termes techniques que vous n’interpréterez pas facilement au début. C’est pourquoi, je vous recommande de toujours passer par votre notaire.

 

Étape 7

Réaliser les travaux, la décoration, la mise en place du mobilier et des équipements. Faites plusieurs devis: comparez toujours et négociez. Faites vous-même ce que vous pouvez faire.

 

Étape 8

Trouver un locataire fiable et encaissez vos loyers . Ne négligez pas la signature du bail. C’est un passage important qui peut effrayer au début, mais sachez qu’il existe de nombreuses stratégies pour se prémunir face aux risques de loyer impayé.

 

Nous venons de voir l’ensemble des grandes étapes à suivre. Selon les villes ou vous souhaitez investir, il faudra plus ou moins de patience, de rigueur et de réactivité pour faire un maximum de visites.

Pour tous les cas de figure, vous aurez besoin de négocier auprès du vendeur, de l’agent immobilier, de la banque, et auprès des différents prestataires pour les travaux.

 

Retenez que dans l’immobilier, une seule et bonne affaire peut suffire à changer votre vie.

 

Pour en savoir plus

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur comment acheter un appartement locatif, je vous invite à suivre la formation que j’ai mise à votre disposition. Cela vous permettra de savoir comment faire pour gagner du temps. Vous pourrez avoir de nouvelles sources de revenus tous les mois sur votre compte bancaire.

  Pour y accéder, et voir l’ensemble des produits relatifs à l’immobilier, cliquez ici , ou sur le lien ci-dessous:

 

 

 

 

 



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