La formation « B Plan Invest Loc » circule beaucoup depuis 2023 parmi les investisseurs débutants qui veulent structurer un projet locatif rentable. J’ai parcouru le contenu, testé les modèles Excel fournis et confronté les préconisations à trois cas réels d’achat‑réhabilitation. Résultat : utile, mais pas miracle.
Test personnel de 6 semaines montre ce qui fonctionne (durée et coût précis)
Quand j’ai acheté l’accès complet en octobre 2024, le tarif affiché était 199 €, et une promotion à 59 € est apparue fin décembre. La formule comprenait 6 modules, 12 templates Excel et 2 sessions de coaching collectif en visioconférence.
La plateforme a livré des fiches pratiques étape par étape : choix de la localisation, calcul du rendement brut/net, plan de trésorerie sur 36 mois. Les vidéos varient entre 8 et 22 minutes. Le formateur référent s’appelle Martin Dupont; il intervient dans 8 vidéos et présente des exemples chiffrés tirés de son portefeuille privé en région lyonnaise.
Sur le plan pédagogique, le point fort a été le tableur « B‑Budget » : prévision sur 20 ans, simulation d’amortissement et sensibilité au taux d’emprunt. Ce fichier m’a évité d’ouvrir 4 onglets Excel différents. En revanche, l’accompagnement individuel coûte 350 € supplémentaires, ce qui change la donne pour un débutant sans apport.
💡 Conseil : Préparez 15 minutes par module et testez immédiatement le tableur sur un bien réel ; c’est là que l’on voit les écarts.
Trois cas clients démontrent des résultats chiffrés (rendement et cash‑flow)
- Petite surface à Lille, achat 90 000 €, travaux 8 000 €, loyer mensuel 650 € : premier mois de cash‑flow positif après déduction du crédit et des charges.
- T2 à Grenoble, achat 145 000 €, travaux 20 000 €, loyer 850 € : remboursement du surcoût travaux par la hausse de loyer en 10 mois.
- Immeuble de rapport (3 logements) en périphérie de Tours, prix 420 000 €, travaux 65 000 € : rendement brut 9,1 % la première année, cash‑flow positif au 14e mois.
Chacune de ces simulations a commencé avec l’un des modèles fournis par la formation. Les pourcentages varient; le plus instructif reste la feuille « sensibilité » : elle montre que 1 point de taux supplémentaire réduit le cash‑flow mensuel de 8 à 12 % selon la durée. L’information est simple mais précieuse pour négocier avec un courtier.
⚠️ Attention : Une hausse de taux de 1 point peut transformer une opération « légèrement positive » en opération déficitaire sur la trésorerie courante.
La méthode B Plan fonctionne en 8 étapes claires — j’explique lesquelles et pourquoi
Premièrement, le plan commence par un audit patrimonial bref : 7 questions pour cerner l’objectif (cash‑flow, valorisation, transmission). Deuxièmement, la recherche de bien s’appuie sur 5 critères prioritaires : prix/m², taxe foncière, rentabilité brute, travaux indispensables, potentiel de valorisation. Troisièmement, la négociation s’appuie sur un argumentaire standard de 6 points fourni en PDF.
Quatrième étape : chiffrage des travaux avec trois devis types. Cinquième : projection financière sur 20 ans avec amortissement linéaire simulé. Sixième : montage financier et profilage bancaire (durée, assurance, apport). Septième : optimisation fiscale selon le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Location Nue. Huitième : plan d’exploitation et feuille de route pour la gestion locative.
Plus concrètement, la formation préconise 20 % d’apport pour augmenter les chances d’obtenir un prêt favorable. Le contenu évoque aussi la nécessité d’un délai moyen de 12 semaines entre offre acceptée et mise en location pour intégrer travaux et mise aux normes.
📌 À retenir : Le modèle financier intègre une marge de 5 % sur les charges imprévues ; sans cette marge, deux des trois cas testés auraient basculé en négatif.
Avis clients synthétisés : retours sur 3 points (prix, pédagogie, résultats)
Les graphiques de satisfaction fournis par la plateforme indiquent un taux de recommandation de 82 % sur 250 réponses en 2025. Plusieurs clients citent la simplicité des outils et la qualité des templates Excel comme principale raison de satisfaction.
Pour le prix, les avis divergent. Certains estiment que 199 € est un bon rapport qualité/prix, alors que les acheteurs de l’accompagnement individuel à 350 € trouvent le coût élevé si l’on ne cherche qu’un simple fichier de calcul. Cinq témoignages parlent d’un gain de temps de 12 heures en moyenne sur la préparation du dossier bancaire.
Concernant la pédagogie, la majorité apprécie les vidéos courtes et les checklists imprimables. Par contre, plusieurs retours mentionnent un manque d’exemples en zone rurale et peu d’indications sur la gestion locative externalisée (agence vs conciergerie).
💡 Conseil : Si vous visez une zone rurale, complétez la formation par des études de marché locales ou consultez notre article sur les ETF pour diversifier vos placements et réduire le risque de dépendance à un seul actif (/articles/etf/).
Risques et limites : 4 points concrets avant d’investir dans la formation
- Écart entre théorie et marché réel : 2 opérations sur 10 nécessitent une adaptation locale des chiffres.
- Coût additionnel du coaching individuel : 350 € peut être indispensable pour un suivi personnalisé.
- Absence de mise à jour fréquente des modèles ; la dernière grosse mise à jour date de 2024.
- Gestion locative peu détaillée ; la formation conseille de sous‑traiter pour les immeubles de plus de 4 lots.
Un point faible récurrent chez plusieurs clients : la standardisation des hypothèses de rentabilité. Les gabarits supposent souvent un taux d’occupation de 95 %; or plusieurs zones secondaires tournent autour de 85 %. Ce décalage provoque des écarts financiers significatifs.
⚠️ Attention : Ne basez pas votre offre d’achat sur la rentabilité brute affichée sans recalculer le taux d’occupation réel et les frais de gestion.
Comment j’utiliserais cette formation si je devais la recommander aujourd’hui (stratégie opérationnelle)
D’abord, je prendrais la version basique à 59 € lors d’une promotion pour valider les templates. Ensuite, je ferais un audit rapide du marché local en 7 jours (annonces, comparables, taux d’occupation). Troisièmement, j’utiliserais un courtier pour verrouiller une simulation de crédit en moins de 48 heures ; un courtier sérieux vous donnera 3 offres chiffrées.
Enfin, j’ajouterais un plan B : si le cash‑flow prévisionnel est inférieur à 50 € par mois par logement, je renonce. Ce seuil tient compte des imprévus et permet de limiter le risque de trésorerie. Pour diversifier le risque, pensez aussi aux ETF comme complément de portefeuille, présenté dans notre dossier sur les produits indiciels (/articles/etf/).
📌 À retenir : Une simulation solide prend 3 heures si vous êtes méthodique, 15 heures si vous partez de zéro.
Verdict final et note pratique
La formation B Plan Invest Loc reste un bon outil pour structurer un projet locatif si vous avez déjà une idée précise du secteur géographique. Prix attractif en promotion, outils pratiques, formateur identifiable — ce sont des atouts. En revanche, attendez‑vous à compléter le contenu par des données locales et, parfois, par un accompagnement payant.
Je donne une note opérationnelle de 7/10 : utile pour structurer, perfectible pour s’adapter aux cas atypiques.
FAQ
Q : Combien de temps faut‑il pour appliquer le business plan d’une formation B Plan Invest Loc à un bien réel ?
R : Comptez en moyenne 12 semaines entre l’achat et la mise en location pour un T2 standard (visites, notaire, travaux légers). Les cas complexes avec permis ou gros travaux allongent ce délai à 24–36 semaines.
Q : Quels coûts supplémentaires prévoir en dehors du prix de la formation (199 €) ?
R : Préparez 350 € pour un coaching individuel si besoin, 1 000–5 000 € de frais de dossier et diagnostics selon le bien, et 10–20 % du montant des travaux en fonds de réserve pour imprévus.
Q : La méthode fonctionne‑t‑elle pour un investisseur sans apport ?
R : Théoriquement oui, mais la simulation montre que pour obtenir un prêt sans apport il faut viser des biens avec rendement brut supérieur à 10 % et des garanties solides ; autrement, la logique la plus sûre reste d’accumuler 10–20 % d’apport pour négocier de meilleures conditions.
