J’ai 37 ans. En 2024 j’ai stoppé la dépendance à un salaire régulier. Le processus n’a rien d’ésotérique : chiffres, décisions et quelques erreurs corrigées en route. Ce récit n’est pas une promesse universelle, mais un plan testé en France, avec montants et dates.
3 étapes concrètes qui m’ont permis d’arrêter de travailler à 37 ans
Première étape : j’ai augmenté mon taux d’épargne à 45 % du revenu net à partir de 2017. À 28 ans je gagnais 36 000 € net par an ; je payais un loyer de 780 €/mois puis j’ai déménagé pour réduire ce poste à 560 € et réallouer 220 € mensuels à l’épargne.
Deuxième étape : j’ai construit un portefeuille diversifié entre ETF et immobilier. En 2018 j’avais 42 000 € en cash ; en 2021 ce montant dépassait 220 000 € grâce à des achats réguliers d’ETF et deux appartements loués en colocation (investissements de 140 000 € et 95 000 €, travaux inclus).
Troisième étape : optimisation fiscale ciblée. Entre 2019 et 2023 j’ai versé 58 000 € sur un PEA et 80 000 € sur une assurance‑vie multisupport. Ces enveloppes ont généré des économies fiscales concrètes : environ 30 000 € évités à la sortie par rapport à une détention en compte-titres.
💡 Conseil : Conservez un fonds de secours de 6 mois de charges — pour moi, 12 000 € — avant toute stratégie d’investissement forte.
Une planning serré m’a aidé : objectifs trimestriels, révision annuelle des loyers et arbitrages en juin et décembre. Quand la bourse baisse, j’achète. Quand les taux immobiliers montent, je renégocie.
7 % de rendement moyen visé : pourquoi j’ai misé sur les ETF et l’immobilier
Depuis 2010, le rendement nominal moyen des actions mondiales tourne autour de 7 % à 8 % par an sur longues périodes. J’ai pris 7 % comme hypothèse prudente pour mes calculs financiers.
Allocation initiale : 60 % actions via ETF, 35 % immobilier locatif, 5 % liquidités. Concrètement, j’achète chaque mois 1 200 € d’ETF mondiaux (Vanguard FTSE All‑World, Amundi MSCI World) et j’ai une ligne d’ETF small caps à 5 % du portefeuille. Pour les lecteurs qui veulent creuser les ETF, voyez notre article sur les ETF (/articles/etf/).
L’immobilier a été ciblé pour le rendement locatif net : 5 % à 7 % sur mes deux biens après charges et taxe foncière. Le premier appartement, acheté en 2018 à 140 000 € (travaux 18 000 €), dégage 540 € net par mois. Le second, acheté en 2020 à 95 000 € (travaux 12 000 €), rapporte 420 € net par mois. Ces revenus complètent les dividendes et gains ETF, et apportent stabilité en phase baissière des marchés.
⚠️ Attention : Ne financez pas 2 biens si votre taux d’endettement dépasse 35 % ; j’ai renégocié un prêt en 2022 pour passer de 2,3 % à 1,45 % sur 15 ans.
Les frais sont transparents : frais de gestion ETF 0,12 % à 0,22 %, frais d’agence pour les ventes locatives à 8 % du loyer annuel si externalisé. J’ai choisi la gestion locative partielle pour réduire le temps consacré, pas pour augmenter le rendement.
4 postes où j’ai réduit 12 000 € par an et pourquoi ça compte
Logement : 2 640 € économisés annuellement en passant d’un T2 à une colocation et en optimisant les charges. Ce changement a été fait en 2016, avant les investissements.
Abonnements : réduction de 1 800 €/an en 2019 après audit personnel ; suppression de 4 services inutilisés (streaming, box TV redondante, salle de sport non fréquentée).
Alimentation et sorties : économie de 3 000 €/an en cuisinant davantage et en limitant les restaurants à 24 occasions par an. J’ai traqué le gaspillage alimentaire ; défi simple : 30 € par semaine de courses mal gérées deviennent 1 560 € par an gaspillés.
Transports : 4 560 € d’économies grâce à vente d’une seconde voiture (assurance 1 020 €/an, carburant 2 400 €/an, entretien 1 140 €/an). J’ai substitué 60 % des trajets par vélo ou train régional.
📌 À retenir : Réduire 12 000 €/an, c’est obtenir une marge de 1 000 €/mois libérée pour alimenter l’épargne ou accélérer un apport immobilier.
Ces mesures ne sont ni radicales ni morales : j’ai préféré sacrifier du confort superficiel pour accélérer la liberté réelle. Le résultat : 9 ans d’efforts concentrés. Les chiffres parlent : 45 % d’épargne sur un revenu de 48 000 € net représente 21 600 € économisés annuellement.
2 choix fiscaux qui m’ont économisé environ 30 000 € d’impôts entre 2019 et 2025
Choix numéro un : privilégier le PEA pour ma poche actions. J’ai alimenté le PEA à hauteur de 58 000 € jusqu’en 2021, puis j’ai lancé des arbitrages internes pour privilégier long terme. La fiscalité du PEA après 5 ans m’a évité l’imposition sur les plus-values habituelles en compte-titres, soit une économie estimée à 12 000 € sur la période.
Choix numéro deux : utiliser une assurance‑vie multisupport pour loger une partie de mes obligations et ETF. Versements cumulés de 80 000 € entre 2019 et 2023. Fiscalement, lors des rachats partiels structurés en sortie, la charge fiscale a été réduite ; gain approximatif 18 000 € comparé à une sortie en compte‑titre.
Renégociation : en 2022 j’ai renégocié mes prêts immobiliers pour réduire 25 000 € d’intérêts sur la durée restante. Ce geste a amélioré le rendement net des biens de 0,9 % à 1,3 %.
💡 Conseil : Si vous êtes en zone urbaine, calculez l’impact fiscal d’un PEA versus assurance‑vie sur 5 ans ; pour moi la combinaison des deux a été la plus efficace.
Ces optimisations demandent du temps et parfois des conseils payants. J’ai compensé par des heures de lecture et deux rendez‑vous avec un conseiller indépendant facturés 220 € au total.
Erreurs commises — et ce que j’ai changé (chiffres à l’appui)
Erreur n°1 : surpondérer mon salaire en projections. En 2015 j’ai tablé sur une progression annuelle de 6 %, irréaliste. Correction : j’ai revu mes hypothèses à +2 % annuel en 2019, ce qui a permis d’ajuster les investissements sans panique.
Erreur n°2 : négliger l’assurance loyers impayés pendant 18 mois. Coût d’un impayé : 3 900 € en 2019. J’ai souscrit à une garantie GLI en 2020 (prime annuelle 250 €), remboursée dès la première année grâce à un sinistre couvert.
Erreur n°3 : diversification insuffisante en devises. Mon portefeuille était 92 % EUR en 2018 ; j’ai ouvert une poche USD via ETF en 2020 pour atteindre 24 % d’exposition USD fin 2022. Cette décision a compensé une partie des pertes 2022.
Chaque erreur a été chiffrée, mesurée et corrigée. Le processus a pris des mois, pas des années d’atermoiements.
Mise en pratique — un plan sur 12 mois si vous voulez tester ce modèle
Mois 1–3 : calculer vos charges fixes et établir un fonds de secours (6 mois de charges). Pour moi, 12 000 €.
Mois 4–6 : automatiser l’épargne (prélèvement 45 % si possible) et ouvrir un PEA/assurance‑vie.
Mois 7–9 : commencer des achats mensuels d’ETF (1 200 €/mois modèle) et chercher un premier bien locatif avec rendement brut > 6 %.
Mois 10–12 : renégocier dettes et sécuriser assurances loyers. Objectif : dégager 12 000 €/an d’économies, ou arbitrer l’équivalent en investissements.
Ce chemin n’est pas un sprint. Le progrès vient de la répétition. Si vous voulez approfondir les ETF, reportez‑vous à notre dossier dédié (/articles/etf/).
⚠️ Attention : N’investissez pas l’intégralité de votre liquidité dans une seule classe d’actifs ; conservez 5 % à 10 % en cash pour opportunités et imprévus.
FAQ
Combien de capital faut‑il pour être libre financièrement à 37 ans ?
Le calcul dépend de votre train de vie. À titre d’exemple, j’ai 520 000 € de patrimoine net en 2024 et je dépense 24 000 € par an ; la règle du 4 % donne un revenu passif théorique de 20 800 €/an, proche de mes besoins car j’additionne revenus locatifs et dividendes. Si vos dépenses sont de 30 000 €/an, visez 750 000 € de capital pour une marge de sécurité.
Quelle répartition ETF/immobilier pour viser 7 % par an ?
Pour obtenir un rendement moyen proche de 7 %, ma répartition a été 60 % ETF actions, 35 % immobilier locatif et 5 % liquidités. En pratique, 60/35/5 favorise la croissance via actions tout en stabilisant le rendement avec l’immobilier. Ajustez selon la fiscalité locale et votre tolérance au temps passé à gérer les biens.
Est‑il raisonnable de viser l’indépendance financière rapidement si l’on a des dettes étudiantes ?
Oui, mais priorisez le remboursement des dettes à taux élevés (> 4,5 %) avant d’accélérer l’investissement. J’ai remboursé un prêt étudiant à 3,8 % en 2016 tout en maintenant un petit apport mensuel en ETF (200 €/mois) pour profiter du temps sur les marchés.
